مالیات بر خانه‌های خالی: آیا ابزار مالیاتی می‌تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود؟

مالیات بر خانه‌های خالی: آیا ابزار مالیاتی می‌تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود؟

مقدمه

• مسکن یکی از مهم‌ترین دارایی‌های سرمایه‌ای برای افراد و دولت‌ها است و بازار مسکن همواره تحت تأثیر سیاست‌گذاری‌های مالیاتی، عرضه و تقاضا قرار دارد.

• در بسیاری از کشورها، مشکل «خانه‌های خالی» (vacant homes) به‌عنوان یکی از چالش‌های بازار مسکن دیده می‌شود: یعنی واحدهایی که ساخته شده‌اند اما به دلایل مختلف خالی می‌مانند.

• مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان یک ابزار سیاست مالی ساز معرفی شده است تا انگیزه مالکین برای نگه‌داشتن مسکن خالی کاهش یابد و این واحدها یا به بازار اجاره بروند یا برای فروش عرضه شوند.

• هدف این مقاله بررسی اثراتی است که چنین مالیاتی بر بازار مسکن دارد و بررسی این ادعا که چنین سیاستی «باعث کاهش قیمت مسکن» شده است.

تحلیل اثرات مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار مسکن

۱. مکانیسم اثرگذاری مالیات بر خانه‌های خالی

• وقتی مالیاتی برای خانه‌هایی که خالی هستند وضع می‌شود، مالکین انگیزه دارند که این خانه‌ها را اجاره دهند یا بفروشند، چون نگه‌داشتن آن‌ها بدون استفاده هزینه‌ای‌بر است.

• این به معنای افزایش عرضه مسکن مصرفی (نه فقط سرمایه‌ای) در بازار اجاره یا فروش است، که می‌تواند فشار عرضه را زیاد کند.

• همچنین، این سیاست می‌تواند به کاهش فعالیت سوداگری در بازار مسکن کمک کند — یعنی املاکی که صرفاً برای نگهداری سرمایه (و احتکار) خریداری شده‌اند، دیگر جذابیت کمتری خواهند داشت.

۲. شواهد تجربی

• در ایران، گزارش‌هایی وجود دارد: محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، گفته است که اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی «باعث کاهش ۲۵ درصدی قیمت مسکن در سه ماه پایانی سال گذشته» شده است.

• همچنین کارشناسان در گزارش‌های مختلف عنوان کرده‌اند که این مالیات «ابزار تنظیم‌گری» است، نه صرفاً منبع درآمدی دولت. 

• با این حال، برخی تحلیل‌ها انتقاد دارند: به‌عنوان مثال، طی پنج سال اجرای قانون، تأثیر چشم‌گیری بر بازار مسکن دیده نشده است، چون اجرای کامل قانون (مثل ثبت دقیق اطلاعات در سامانه املاک و اسکان) با چالش‌هایی روبرو بوده است. vista.ir

• در حوزه بین‌المللی: در ونکوور کانادا، مالیات خانه‌های خالی پس از اجرا، تعداد املاک خالی را کاهش داده است. بر اساس گزارش OECD، «۵۸٪ کاهش در املاک خالی» در دوره اجرای مالیات دیده شده است. OECD

• اما یک مطالعه از C.D. Howe Institute نشان می‌دهد که اگر چه مالیات خالی شدن خانه‌ها به کاهش تعداد خانه‌های خالی منجر شده، «تأثیر معناداری بر اجاره یا ساخت واحدهای جدید نداشته» است. C.D. Howe Institute

  • آن‌ها گزارش می‌دهند که نرخ خالی بودن (vacancy rate) در مناطقی که مالیات اجرا شده بود، ‌کاهش یافته (مثلاً ۱.۵ واحد درصد) — اما میانگین اجاره تغییر زیادی نکرده است. C.D. Howe Institute

چالش‌ها و ملاحظات

۱. دقت اطلاعات و زیرساخت‌های سامانه املاک

• برای اجرای مؤثر این مالیات، نیاز به سامانه‌ای دقیق است که وضعیت ملک‌ها را نشان دهد (آیا خالی‌اند، مالک دارد، آیا در سامانه ثبت شده‌اند). در برخی کشورها یا مناطق، نبود زیرساخت‌های قوی باعث می‌شود که شناسایی واقعی ملک‌های خالی دشوار باشد. در ایران، گزارش‌هایی وجود دارد که گفته‌اند ضعف در سامانه املاک و اسکان یکی از موانع بزرگ است. خبر ناب

2. نرخ مالیاتی مناسب

   • تعیین نرخ مالیات اهمیت زیادی دارد. اگر مالیات خیلی پایین باشد، انگیزه کمی برای عرضه وجود دارد؛ اگر خیلی بالا باشد، ممکن است باعث فروپاشی بازار در برخی مناطق شود یا مالکین را به فرار از قانون و روش‌های دور زدن مالیاتی سوق دهد. برخی کارشناسان پیشنهاد نرخ‌های بسیار بالا (مثلاً تا ۳۰ درصد ارزش ملک) داده‌اند تا واقعاً تأثیر تنظیم‌گر داشته باشد. 

3. اثر بر اجاره و قیمت فروش

   • همانطور که در مطالعه C.D. Howe دیده شده، کاهش خانه‌های خالی لزوماً به کاهش اجاره منجر نمی‌شود. عرضه بیشتر ممکن است، اما اگر تقاضا هم زیاد باشد یا رفتار مالکین تغییر نکند (مثلاً فروش ندهند بلکه فقط اجاره ندهند)، اثر بر بازار اجاره محدود خواهد بود. C.D. Howe Institute

   • علاوه بر این، برخی واحدهای خالی ممکن است در مناطقی باشند که تقاضای اجاره پایین است، در این صورت عرضه آن‌ها به بازار اجاره ممکن است با تاخیر و هزینه همراه باشد.

4. پیامد اقتصادی و اجتماعی

   • اگر اجرای مالیات به‌گونه‌ای باشد که مالکین بزرگ (شرکت‌ها، نهادهای دولتی یا شبه‌دولتی) را هدف قرار دهد، ممکن است پیامدهای توزیعی داشته باشد.

   • همچنین ممکن است برخی مالکین به روش‌های غیررسمی عرضه کنند (مثلاً اجاره کوتاه‌مدت بدون ثبت) تا مالیات را دور بزنند.

تحلیل رابطه با سقوط قیمت مسکن

• گزارش‌های داخلی (ایران) مبنی بر کاهش ۲۵٪ در قیمت مسکن پس از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند نشان‌دهنده رابطه میان مالیات و کاهش قیمت باشد. 

• اما باید توجه کرد که این کاهش قیمت ممکن است ناشی از مجموعه‌ای از عوامل باشد، نه فقط مالیات بر خانه‌های خالی: مثلاً تغییرات در نرخ بهره بانکی، وضعیت اقتصاد کلان، عرضه ساخت‌وساز جدید، تقاضای سرمایه‌ای مسکن، تورم، سیاست‌های ارزی و غیره.

• از طرف دیگر، مطالعات بین‌المللی نشان داده‌اند که اثر مالیات خالی بودن خانه‌ها بر عرضه اجاره بیشتر است تا بر قیمت مسکن به‌طور کلی. یعنی مالیات ممکن است بیشتر بر بازار اجاره تأثیر بگذارد تا بازار خرید و فروش. C.D. Howe Institute

• بنابراین، ادعای «کاهش قیمت مسکن به خاطر مالیات خانه‌های خالی» باید با احتیاط بررسی شود: ممکن است بخشی از این کاهش به دلیل عرضه بیشتر (مالک‌هایی که واحد خالی را اجاره می‌دهند) باشد، اما تأثیر بر قیمت خرید (قیمت معاملات ملکی) نیاز به تحلیل دقیق‌تری دارد.

نتیجه‌گیری و پیشنهادات

• مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند یک ابزار سیاستی مهم برای تنظیم بازار مسکن باشد، به‌ویژه به‌عنوان یک ابزار تنظیم‌گر (نه صرفاً منبع درآمد).

• شواهد داخلی و بین‌المللی نشان می‌دهد که این مالیات می‌تواند تعداد واحدهای خالی را کاهش دهد و عرضه مسکن اجاره‌ای را افزایش دهد، اما تأثیر آن بر قیمت خرید مسکن به‌صورت مستقیم و قوی ممکن است محدود باشد یا به شرایط خاص بازار بستگی دارد.

• برای اثرگذاری مؤثر این سیاست، پیشنهادات زیر مطرح می‌شوند:

  1. تقویت زیرساخت‌های اطلاعاتی (سامانه املاک و اسکان) برای شناسایی دقیق خانه‌های خالی.

  2. تعیین نرخ مالیاتی بهینه که انگیزه عرضه را زیاد کند، اما قابلیت فرار مالیاتی را کم کند.

  3. نظارت بر اجرای مالیات و جلوگیری از دورزدن آن (مثلاً اجاره غیررسمی).

  4. استفاده از درآمد مالیات در پروژه‌های تامین مسکن ارزان یا اجاره‌ای، به جای صرفاً به‌عنوان منبع درآمد عمومی.

  5. ارزیابی دوره‌ای تأثیر سیاست (با داده‌های واقعی بازار) و تنظیم سیاست بر پایه نتایج عملی.

 گروه ملکی یابنده؛ راهنمای مطمئن در مسیر انتخاب شما

اگر به دنبال خانه‌ای لوکس در تهران هستید یا قصد فروش ملک خود را در بهترین مناطق شمال شهر و منطقه 22 دریاچه چیتگر دارید، گروه ملکی یابنده می‌تواند همراه حرفه‌ای و مشاور مطمئن شما باشد.

تیم کارشناسان این مجموعه با تجربه‌ی فراوان در بازار املاک لوکس، شما را از انتخاب تا عقد قرارداد همراهی می‌کند.

برای مشاهده‌ی فایل‌های ویژه و دریافت مشاوره تخصصی، به وب‌سایت رسمی گروه مراجعه کنید:

🔗 www.yabandeh.com

منبع : کاری از گروه مشاورین ملکی یابنده

 خوش آمدید به سایت ما

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره خدمات ما و مشاوره در خصوص ملک‌های مورد نظرتان با ما تماس بگیرید:

مهندس کسری علیزاده

شماره تماس: 09124685136

شماره همراه: 09364664203

تلفن دفتر: 48000022_021 داخلی 103

ارتباط از طریق واتساپ

پیج واتساپ : yabandeh_realestate

کانال تلگرام yabandeh_realestate

اینستاگرام yabandeh_realestate

ایمیل: kasra1384k@gmail.com

آدرس ما:

تهران، منطقه 22، بلوار امیرکبیر، بعد از گل‌آرا، روبروی بلوار کاشان، جنب بانک آینده، پلاک 820، املاک آتیسان (یابنده)

موقعیت روی نقشه

تقسیم‌بندی پروژه‌ها بر اساس زمان تحویل

برای مشاهده پروژه‌ها بر اساس زمان تحویل روی گزینه‌های زیر کلیک نمایید:

• آماده تحویل

• 1 تا 2 سال تحویل

• 2 تا 3 سال تحویل

• 3 تا 4 سال تحویل

• مرحله پذیره‌نویسی

تقسیم‌بندی و تفکیک برج‌های منطقه 22 بر اساس ناحیه و قیمت واحدها

برای مشاهده قیمت‌ها و فاصله تا دریاچه روی گزینه‌های مربوطه کلیک نمایید:

• کوهک

• شهرک گلستان

• پهنه‌های ارتش

• مروارید شهر

• دریاچه شهدای خلیج فارس

برای مشاهده فایل‌های فروش، اجاره و پیش‌فروش سپرده شده به گروه ملکی یابنده اینجا کلیک نمایید.